“Daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımını bütün əmlak növlərinə şamil etmək düzgün deyil. Bazar vahid istiqamətdə hərəkət etmir: hər seqmentin öz tələb və təklif balansı, gəlirlilik potensialı və riskləri var”.
Bu fikirləri Bizim.Media-ya açıqlamasında Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının (AQP) üzvü, E-qiymet.az portalının rəhbəri Hüseyn Talıbov daşınmaz əmlak bazarındakı son tendensiyaları şərh edərkən bildirib.
Onun sözlərinə görə, mənzillərdə və torpaq bazarında artım müşahidə olunduğu halda, kommersiya əmlakı və qarajlarda fərqli dinamikanın qeydə alınması investisiya qərarlarının ümumi tendensiyalara deyil, konkret bazar göstəricilərinə əsaslanmalı olduğunu göstərir:
“Yeni tikili mənzillərin median qiyməti kvadratmetr üçün 2850 manata, köhnə tikililərdə isə 2700 manata çatıb. 2025-ci ilin dekabr ayı baza göstəricisi ilə müqayisədə yeni tikililərdə 8 faiz, köhnə tikililərdə 6,8 faiz artım qeydə alınıb. Torpaq bazarında artım 19,2 faiz təşkil etdiyi halda, kommersiya əmlakının indeksi baza səviyyəsindən 1,6 faiz, qarajların 6,1 faiz aşağı olub.
Bu rəqəmlər yalnız qiymətlərin hansı istiqamətdə dəyişdiyini deyil, daşınmaz əmlak bazarına fərqli yanaşmanın zəruriliyini də ortaya qoyur. Bununla belə, indeksdə qeydə alınan dəyişiklik həmin seqmentdə qiymətlərin niyə artdığını və ya azaldığını öz-özlüyündə izah etmir. Səbəbləri müəyyənləşdirmək üçün tələb və təklifin, əmlakın xüsusiyyətlərinin, gəlirlilik imkanlarının və bazar şəraitinin ayrıca təhlili tələb olunur”.
Ekspertin fikrincə, torpaq bazarında qeydə alınan 19,2 faizlik artım xüsusi diqqət tələb edir:
“Lakin bu göstəricini bütün torpaq sahələrinin eyni dərəcədə bahalaşması kimi şərh etmək olmaz. Torpağın dəyəri onun yerləşdiyi ərazidən əlavə, təyinatı, tikinti imkanları, hüquqi statusu, kommunikasiya xətlərinə çıxışı və ətraf ərazilərin inkişaf perspektivləri ilə müəyyənləşir. Torpaq sahəsinin qiymətinin mənzildən daha sürətlə artması onun avtomatik olaraq daha gəlirli investisiya olması demək deyil.
Torpağın gələcək dəyəri həmin sahədən hansı məqsədlə və nə dərəcədə səmərəli istifadə edilə bilməsindən asılıdır. Tikinti imkanları məhdud, hüquqi sənədlərində problem olan və ya infrastruktura çıxışı zəif sahə ilə tikintiyə yararlı torpağın eyni qiymətləndirilməsi düzgün olmaz. Torpaq sahələrinin müqayisəli qiymətləndirilməsi zamanı yalnız coğrafi yaxınlıq kifayət etmir”.
Müsahibimiz qeyd edir ki, müqayisə edilən obyektlər hüquqi status, təyinat, sahə, tikinti potensialı və digər mühüm xüsusiyyətlər baxımından da təhlil olunmalıdır:
“Bu fərqlər nəzərə alınmadıqda, ümumi bazar göstəricilərinin konkret əmlaka tətbiqi yanlış nəticələrə gətirib çıxara bilər. Mənzil bazarındakı qiymət artımını qiymətləndirərkən əsas məsələlərdən biri alıcılıq qabiliyyətidir. Kvadratmetr qiymətinin yüksəlməsi mənzilə olan real tələbin eyni sürətlə artdığını göstərmir. Əgər əhalinin gəlirləri mənzil qiymətlərindən daha yavaş artırsa, alıcıların əmlak əldə etmək imkanları məhdudlaşa bilər.
Bazarın dayanıqlılığını müəyyənləşdirmək üçün yalnız qiymət dinamikasına deyil, alıcıların maliyyə imkanlarına, maliyyələşdirmə şərtlərinə və real sövdələşmələrin xüsusiyyətlərinə də diqqət yetirilməlidir. Qiymət artımı ilə ödəmə qabiliyyətinə əsaslanan tələb eyni anlayışlar deyil. Satıcıların gözləntiləri ilə alıcıların ödəməyə hazır olduğu məbləğ arasında fərq yarana bilər”.
Hüseyn Talıbov hesab edir ki, elanlarda göstərilən qiymətləri faktiki satış qiymətləri ilə eyniləşdirmək olmaz:
“Əmlakın bazar dəyəri müqayisə edilə bilən obyektlər, mövcud bazar şəraiti və konkret əmlakın xüsusiyyətləri əsasında müəyyənləşdirilməlidir. Kommersiya əmlakının investisiya cəlbediciliyi yalnız yerləşmə və sahə ilə ölçülmür. İcarə gəlirləri, obyektin boş qalma ehtimalı, istismar və təmir xərcləri, icarə müqavilələrinin şərtləri, eləcə də gələcəkdə satış imkanları onun iqtisadi dəyərinə birbaşa təsir göstərir.
Bu baxımdan kommersiya əmlakının qiymətləndirilməsində obyektin gəlir yaratmaq qabiliyyəti xüsusi əhəmiyyət daşıyır. Əmlakın alış qiyməti ilə gələcəkdə əldə edilə biləcək xalis gəlir arasında əsaslandırılmış əlaqə olmalıdır. İnvestor üçün əsas məsələ obyektin bu gün neçəyə satılması deyil, həmin qiymətə alındıqdan sonra hansı iqtisadi nəticəni yaradacağıdır” - Talıbov vurğulayır.
Əlavə edir ki, yüksək qiymətə alınan obyektin gəliri gözləntiləri doğrultmursa, onun əlverişli ərazidə yerləşməsi investisiyanı avtomatik olaraq səmərəli etmir:
“Konkret əmlakın gəlirliliyi və riskləri ayrıca təhlil edilməlidir”.
Bizim.Media
