Mənzil almaq istəyənlərin nəzərinə – Qiymət artımı ilə bağlı kritik proqnoz

Bakı şəhərində daşınmaz əmlakın qiymətlərinin sürətli artımı yalnız mənzilə tələbatın yüksək olması ilə əlaqədar deyil. Bu prosesin arxasında paytaxtın iqtisadi və demoqrafik təmərküzləşməsi, ölkədaxili və beynəlxalq miqrasiya, kapitalın daşınmaz əmlaka yönəlməsi, eləcə də Azərbaycan paytaxtının Cənubi Qafqazın aparıcı iqtisadi və biznes mərkəzi kimi mövqeyinin güclənməsi dayanır.

Bu fikirləri Bizim.Media-ya açıqlamasında Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının (AQP) sədr müavini Ayan Qəmbərova söyləyib.

AQP rəsmisi qeyd edib ki, Bakıda daşınmaz əmlak bazarına təsir edən əsas amillərdən biri əhalinin və iqtisadi fəallığın paytaxtda cəmləşməsidir:

“Regionlardan Bakıya davam edən miqrasiya mənzil bazarında tələbin strukturunu və miqyasını dəyişir. İnsanlar paytaxta yalnız yaşayış yerini dəyişmək məqsədilə deyil, daha geniş məşğulluq imkanlarına, təhsil və səhiyyə xidmətlərinə, biznes mühitinə və sosial infrastruktura çıxış əldə etmək üçün üz tuturlar. Bu isə mənzilə olan tələbatı birdəfəlik deyil, davamlı xarakter daşıyan iqtisadi prosesə çevirir. Üstəlik, paytaxta köçən hər bir ailənin mənzilə ehtiyacı təkcə satış bazarında deyil, kirayə seqmentində də əlavə tələb yaradır. Beləliklə, əhalinin miqrasiyası daşınmaz əmlak bazarına həm birbaşa, həm də dolayı təsir göstərir.

Digər mühüm amil xaricdə yaşayan azərbaycanlıların Bakı daşınmaz əmlak bazarına marağının genişlənməsidir.

Xüsusilə Rusiyada və digər ölkələrdə yaşayan soydaşlarımızın paytaxtda mənzil əldə etməsi bazara əlavə alıcı kütləsi və kapital axını formalaşdırır. Bu alışların motivləri müxtəlifdir. Bir qisim vətəndaş gələcəkdə Azərbaycana qayıtmaq, ailə üzvlərinin yaşayış şəraitini təmin etmək, digər qisim isə vəsaitini daşınmaz əmlakda yerləşdirmək və investisiya gəliri əldə etmək məqsədi güdür.

Burada mühüm məqam ondan ibarətdir ki, belə alıcılar yalnız mövcud mənzil fonduna tələbatı artırmırlar, eyni zamanda bazarın qiymət gözləntilərinə də təsir göstərirlər. Çünki onların qərarları bəzən yerli alıcıların gəlirləri və alıcılıq qabiliyyətindən fərqli maliyyə imkanları əsasında formalaşır. Nəticədə müəyyən ərazilərdə və mənzil seqmentlərində rəqabət güclənir”.

Onun sözlərinə görə, daşınmaz əmlakın investisiya aləti kimi cəlbediciliyinin artması da qiymət dinamikasının mühüm izahlarından biridir:

“Mənzil bir çox investor üçün yalnız istifadə məqsədli mülkiyyət deyil, kapitalın qorunması, inflyasiya risklərinin azaldılması və gələcəkdə əlavə gəlir əldə edilməsi vasitəsidir. Xüsusilə uzunmüddətli investisiya qərarlarında daşınmaz əmlakın fiziki aktiv olması, kirayə gəliri yaratmaq imkanına malikliyi və müəyyən ərazilərdə məhdud təklif şəraitində dəyərini qoruma potensialı alıcıların seçimlərinə təsir edir.

Bununla belə, daşınmaz əmlakın qiymətinin hər zaman artacağına dair yanaşma iqtisadi baxımdan düzgün deyil. İnvestisiyanın səmərəliliyi alış qiymətindən, əmlakın likvidliyindən, istismar və təmir xərclərindən, kirayə gəlirliliyindən və gələcək bazar şəraitindən asılıdır. Buna görə də mənzilə investisiya qərarı emosional qiymət gözləntilərinə deyil, real iqtisadi hesablamalara əsaslanmalıdır.

Bakının Cənubi Qafqazda artan iqtisadi və geosiyasi çəkisi də daşınmaz əmlak bazarına uzunmüddətli təsir göstərən fundamental amillərdəndir. Bakı artıq yalnız Azərbaycanın inzibati və iqtisadi mərkəzi deyil, həm də regional nəqliyyat-logistika marşrutlarının, beynəlxalq biznes əlaqələrinin, diplomatik münasibətlərin və mühüm tədbirlərin cəmləşdiyi şəhərlərdən biridir.

Azərbaycanın Şərq-Qərb və Şimal Cənub nəqliyyat dəhlizlərində mövqeyinin güclənməsi, beynəlxalq iqtisadi əlaqələrin genişlənməsi, ölkəyə yönələn biznes marağının artması paytaxtın regional əhəmiyyətini yüksəldir. Bu proseslər şəhərdə iqtisadi fəallığın, xidmət sektorunun və biznes infrastrukturunun inkişafına şərait yaradır. İqtisadi fəallığın artması isə yaşayış və kommersiya sahələrinə tələbatın genişlənməsi ilə nəticələnir. Başqa sözlə, şəhərin regional iqtisadi mərkəzə çevrilməsi onun daşınmaz əmlakının dəyərinə yalnız bugünkü tələbat vasitəsilə deyil, gələcək iqtisadi potensialı vasitəsilə də təsir edir”.

AQP sədrinin müavininin fikrincə, qiymət artımını gücləndirən digər istiqamət tələb və təklif arasındakı uyğunsuzluqdur:

“Daşınmaz əmlak bazarında tələb qısa müddətdə arta bildiyi halda, yeni mənzil təklifinin formalaşması daha uzun zaman və əhəmiyyətli kapital tələb edir. Torpaq sahələrinin məhdudluğu, tikinti üçün yararlı ərazilərin mövcudluğu, şəhərsalma tələbləri, mühəndis-kommunikasiya infrastrukturunun imkanları, tikinti materiallarının və əmək resurslarının dəyəri yeni mənzillərin maya dəyərinə və bazara daxilolma sürətinə təsir göstərir.

Xüsusilə mərkəzi ərazilərdə torpaq resurslarının məhdudluğu və formalaşmış infrastrukturun üstünlükləri həmin zonalarda yeni təklifin genişləndirilməsini çətinləşdirir. Bu şəraitdə tələbin artması qiymətlərə daha sürətli ötürülür. Deməli, Bakı bazarında bahalaşmanı yalnız alıcı sayının çoxalması ilə deyil, həmin tələbi qarşılamaq imkanlarının məhdudluğu ilə birlikdə qiymətləndirmək lazımdır. Bununla yanaşı, Bakı daşınmaz əmlak bazarını vahid qiymət məkanına çevrilmiş bazar kimi nəzərdən keçirmək olmaz.

Paytaxtın müxtəlif ərazilərində qiymətlərin formalaşma mexanizmləri fərqlidir. Mərkəzi zonalarda torpaq məhdudluğu, nəqliyyat əlçatanlığı, sosial infrastruktur və lokasiyanın üstünlükləri əsas rol oynadığı halda, yeni inkişaf edən ərazilərdə tikinti keyfiyyəti, yol və kommunal infrastrukturun vəziyyəti, ictimai nəqliyyata çıxış və ərazinin gələcək inkişaf perspektivləri daha böyük əhəmiyyət daşıyır.

Eyni zamanda, mənzilin sahəsi, planlaşdırılması, mərtəbəsi, təmir vəziyyəti, binanın texniki göstəriciləri və mülkiyyət sənədlərinin hüquqi vəziyyəti də onun bazar dəyərini müəyyən edən amillərdir. Bu səbəbdən yalnız şəhər üzrə orta qiymətə əsaslanaraq konkret mənzilin dəyəri haqqında nəticə çıxarmaq peşəkar qiymətləndirmə prinsiplərinə uyğun deyil”.

Müsahibimiz hesab edir ki, qiymətləndirmə nöqteyi-nəzərindən bazarda elan olunan qiymətlərlə real alqı-satqı əməliyyatları üzrə formalaşan qiymətlər arasında fərq mövcud ola bilər:

“Elan qiyməti satıcının gözləntisini və bazara dair subyektiv mövqeyini ifadə edir, lakin bu, həmin əmlakın məhz o qiymətə satılacağı anlamına gəlmir. Daşınmaz əmlakın obyektiv bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün faktiki əməliyyat məlumatları, müqayisə edilə bilən əmlak nümunələri, gəlirlilik potensialı, əmlakın hüquqi və fiziki xüsusiyyətləri, eləcə də bazarın mövcud vəziyyəti kompleks şəkildə təhlil edilməlidir. Xüsusilə qiymətlərin sürətlə yüksəldiyi dövrlərdə elan qiymətlərinin real bazar dəyəri kimi qəbul edilməsi yanlış qiymətləndirmə və əsassız qiymət gözləntiləri yarada bilər. Bazarda qiymət artımının olması ilə hər bir əmlakın eyni nisbətdə dəyər qazanması isə tamamilə fərqli məsələlərdir.

Bakı daşınmaz əmlak bazarında hazırkı bahalaşma şəhərin iqtisadi və demoqrafik transformasiyasının, kapital axınlarının və regional mövqeyinin güclənməsinin birgə nəticəsidir. Lakin bu prosesin dayanıqlı olması üçün qiymət artımı real iqtisadi göstəricilərlə, əhalinin alıcılıq qabiliyyəti ilə və mənzil fondunun keyfiyyəti ilə uzlaşmalıdır. Əmlakın dəyəri ilə bazarda formalaşan qiymət gözləntisi arasında fərqin həddindən artıq genişlənməsi müəyyən seqmentlərdə süni qiymət şişməsinə səbəb ola bilər. Belə hallarda yüksək qiymət təkcə alıcı üçün əlçatanlıq problemini dərinləşdirmir, həm də bazarın gələcək likvidliyinə mənfi təsir göstərmək potensialı daşıyır” – Ayan Qəmbərova vurğulayır.

Müsahibizim əlavə edib ki, uzunmüddətli perspektivdə Bakı daşınmaz əmlak bazarının sağlam inkişafı üçün təkcə yeni binaların tikilməsi kifayət etmir:

“Mənzil təklifinin şəhərsalma prinsiplərinə uyğun artırılması, paytaxtətrafı ərazilərin nəqliyyat və sosial infrastruktura inteqrasiyası, yaşayış məntəqələrinin kompleks inkişafı, regionlarda məşğulluq və biznes imkanlarının genişləndirilməsi, eləcə də bazarda şəffaflığın gücləndirilməsi vacibdir. Xüsusilə regionların iqtisadi potensialının reallaşdırılması əhalinin paytaxta məcburi iqtisadi miqrasiyasını azaltmaqla Bakı üzərindəki demoqrafik təzyiqi yumşalda bilər.

Əslində, Bakı daşınmaz əmlak bazarındakı qiymət dinamikası bizə şəhərin özünün hansı istiqamətdə inkişaf etdiyini də göstərir. Paytaxtın regional iqtisadi çəkisi artdıqca burada yerləşən daşınmaz əmlaka marağın genişlənməsi təbiidir. Ancaq əsas hədəf Bakının yalnız daha bahalı şəhərə çevrilməsi deyil, iqtisadi cəhətdən daha güclü, investisiya baxımından daha cəlbedici və yaşayış üçün daha əlçatan şəhər kimi inkişaf etməsidir. Daşınmaz əmlak bazarının real iqtisadi potensiala əsaslanan, şəffaf və balanslı inkişafı həm investorların maraqlarına, həm də cəmiyyətin uzunmüddətli sosial-iqtisadi mənafelərinə xidmət etməlidir”.

Bizim.Media