Haqqın.az saytı “Kristal” tikinti şirkətinin Müşahidə Şurasının sədri, tanınmış azərbaycanlı sahibkar Mahayət Nəbiyevlə müsahibə edib.
Bizim.Media həmin müsahibəni təqdim edir:
— Azərbaycanın tikinti sektorundakı mövcud vəziyyətini müzakirə etmək imkanı yaratdığınız üçün təşəkkür edirik. Bu gün “Kristal” paytaxtın daşınmaz əmlak bazarının əsas hərəkətverici qüvvələrindən biri hesab olunur. Təcrübənizi nəzərə alaraq, söhbətə başlamaq istərdik: bu sahədə ümumi fəaliyyət təcrübəniz nə qədərdir və şirkətin inkişaf yolu necə başlayıb?
— Mənim 63 yaşım var. Birbaşa yaşayış binalarının, hündürmərtəbəli yaşayış komplekslərinin tikintisi ilə 2003-cü ildən etibarən fəal şəkildə məşğul olmağa başlamışıq. Əlbəttə, bundan əvvəl də tikinti sahəsində müəyyən təcrübəmiz var idi. Lakin məhz 2003-cü ildə “Kristal”ın fəaliyyətə başlaması şirkətin bugünkü fəaliyyət istiqamətini müəyyənləşdirdi.
— Son 10–15 ildə Bakıda ən aktual problemlərdən biri köhnə yaşayış fondunun sökülməsi zamanı sakinlərin köçürülməsi və kompensasiya məbləğlərinin müəyyənləşdirilməsi ilə bağlı uzunmüddətli mübahisələrdir. Nə üçün bu məsələ hələ də sistemli və institusional səviyyədə həllini tapmayıb?
— Təcrübəmə əsasən deyə bilərəm ki, bu halların 85–90 faizində sakinlərlə investorlar problemsiz şəkildə ortaq məxrəcə gəlir və razılaşma imzalayırlar. Mübahisələr əsasən qalan 5–10 faiz mülkiyyətçi ilə yaranır. Çox vaxt bunun səbəbi onların maliyyə gözləntilərinin və tələb etdikləri məbləğlərin həddindən artıq yüksək və reallıqdan uzaq olmasıdır.
Əslində, bərpa prosesi zəruridir. Bir çox köhnə binanın istismar müddəti çoxdan başa çatıb, onlar qəzalı vəziyyətdədir və yenilənməlidir. Lakin bütün bu proses özəl investorun üzərinə düşdüyündən, məsələ fərdi danışıqlar müstəvisində həll olunur. Tərəflər arasında münasibətləri tənzimləyən dəqiq və qanunvericiliklə təsbit edilmiş mexanizmlər hələ kifayət qədər formalaşmayıb və əksər məsələlər fərdi razılaşmalar əsasında həll edilir.
Hesab edirəm ki, həm köçürülən vətəndaşların, həm də investorların maraqlarının qorunması üçün Türkiyə, o cümlədə Avropa ölkələrinin təcrübəsi kimi qabaqcıl beynəlxalq təcrübələrdən yararlanmalıyıq.
— Yeri gəlmişkən, Türkiyə təcrübəsindən danışaq. Orada xüsusi mülkiyyət hüququ dövlət və məhkəmə səviyyəsində son dərəcə ciddi şəkildə qorunur. İnvestor məhkəmənin yekun qərarını almadan obyekti sökmək hüququna malik deyil. Nə üçün bizdə oxşar təcrübənin tətbiqi çətindir?
— Bunun üçün müvafiq qanunvericilik bazası olmalıdır. Avropa təcrübəsi isə bu baxımdan daha maraqlıdır. Orada sakinlərin köçürülməsi prosesi ilə investorun özü deyil, dövlət tərəfindən səlahiyyət verilmiş hüquqi şəxs məşğul olur. Kompensasiya məbləğini də həmin qurum qərəzsiz şəkildə müəyyənləşdirir. Beləliklə, investor və sakinlər birbaşa qarşı-qarşıya gəlmirlər.
Bəzi ölkələrdə sürətləndirilmiş məhkəmə prosedurları da mövcuddur. Dövlət hər hansı bir ərazinin bərpası ilə bağlı qərar qəbul etdikdə, məhkəmə bir ay ərzində köçürülmə barədə qərar verir. Vətəndaş kompensasiya məbləği ilə razılaşmadığı halda, onu məhkəmə qaydasında mübahisələndirə bilər. Lakin bu zaman tikinti və köçürülmə prosesi dayandırılmır, hər iki prosedur paralel şəkildə davam etdirilir.
Bu, ən məqsədəuyğun yanaşmadır. İnvestor layihənin həyata keçirilməsi üçün konkret müddətlərə malik olur, sakinlərin hüquqları isə maliyyə təminatları ilə qorunur.
— Lakin Bakıda bütöv məhəllələrin sökülməsi zamanı, məsələn, keçmiş “Sovetski” ərazisində dövlət tərəfindən kifayət qədər konkret tariflər müəyyənləşdirilmişdi — şərti olaraq hər kvadratmetr üçün 1500 manat. Aydın qiymət meyarlarının olmasına baxmayaraq, nə üçün yenə də mübahisələr yaranırdı?
— Kommersiya bazarında vahid sabit qiymət və ya qiymətləndirmə şirkətləri tərəfindən tətbiq olunan sərt tənzimləmə mexanizmi yoxdur. Bazarda müəyyən qiymət meyarları mövcuddur. Lakin tez-tez belə hallarla qarşılaşırıq ki, bir kvadratmetrin real bazar qiyməti, məsələn, 2500 manat olduğu halda, mülkiyyətçi öz əmlakının bir kvadratmetrini 5000 manat dəyərində qiymətləndirir. Belə vəziyyətdə bazar arqumentləri təsirsiz qalır.
Əgər 100 sakindən 95-i investorun şərtləri ilə razılaşır,5 nəfər isə qəti şəkildə imtina edirsə, məncə, burada problem tikinti şirkətindən qaynaqlanmır.
— Paytaxtın tikintisinə yanaşma da dəyişib. Təxminən 15 il əvvəl Bakı plansız şəkildə böyüyürdü və bu, bəzi mərkəzi məhəllələrin görünüşünə mənfi təsir göstərmişdi. Bu gün isə tikinti şirkətləri əks problemdən — tikinti icazəsi almağın son dərəcə çətinləşməsindən şikayət edirlər. Tənzimləyici qurumların yanaşmasındakı bu kəskin dəyişiklik nə ilə bağlıdır?
— Əvvəlki tikinti yanaşması həqiqətən də düzgün deyildi. Çünki binalar şəhərin Baş Planı nəzərə alınmadan inşa edilirdi. Tikinti şirkətləri çox vaxt 5–20 sotluq torpaq sahəsi taparaq dərhal orada çoxmərtəbəli bina tikirdilər. Həmin layihələrdə nə həyət ərazisi, nə də avtomobil dayanacaqları nəzərdə tutulurdu.
2018-ci ildən sonra vəziyyət dəyişdi. Hazırda layihələndirmə və planlaşdırma böyük ərazilər üzrə kompleks şəkildə və Bakının Baş Planına uyğun olaraq həyata keçirilir.
Bəli, investorlar olaraq bizim üçün yeni razılaşdırma, müraciət və yoxlama prosedurları mürəkkəb və sərt prosesdir. Lakin bu yanaşma tamamilə doğrudur. Kiçik torpaq sahələrində nöqtəvi tikintiyə artıq icazə verilmir.
İndi 8–20 hektarlıq böyük ərazilərdə həyata keçirilən layihələrə üstünlük verilir. Belə layihələrdə investor balansı qorumağa, infrastruktur yaratmağa, sakinlərin ən azı 70 faizini yeraltı parkinqlə təmin etməyə və həyət ərazilərini abadlaşdırmağa borcludur.
Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi şirkətlərin maliyyə və texniki imkanlarını yoxlayır. Bu yanaşma isə tikinti sektorunda daha sivil və müasir fəaliyyət mühitinin formalaşmasına xidmət edir.
— Hazırda Bakının daşınmaz əmlak bazarında paradoksal vəziyyət müşahidə olunur. Təkrar mənzil bazarında və kommersiya obyektləri sektorunda ciddi durğunluq var. Real satış qiymətləri satıcıların gözləntilərindən nəzərəçarpacaq dərəcədə aşağıdır. Pandemiyadan əvvəl hər kvadratmetri 3200–3500 manata satılan köhnə tikililərdəki mənzilləri bu gün hətta 2500 manata satmaq çətindir. Eyni zamanda, yeni tikililərdə mənzil qiymətləri artmaqda davam edir. Bu fərqi necə izah edərdiniz?
— Bunun əsas səbəbi tələbin strukturunun və istehlakçı seçimlərinin dəyişməsidir. Əvvəllər, tikinti bumunun yaşandığı dövrdə, şirkətlər böyük sahəli mənzillər tikməyə üstünlük verirdilər. Üç otaqlı mənzilin sahəsi 140 kvadratmetr ola bilirdi və bu sahənin böyük hissəsi funksional olmayan dəhlizlərə, hollara və eyvanlara sərf edilirdi.
Bu gün belə böyük sahəli mənzillərə tələbat yoxdur. İnsanlar artıq xərclərini, o cümlədən gələcəkdə istilik və soyutma üçün ödəyəcəkləri məbləğləri daha diqqətlə hesablayırlar.
Hazırda biz optimal yaşayış sahələri layihələndiririk. Müasir layihələrimizdəki 80 kvadratmetrlik üç otaqlı mənzil faydalı sahəsinə görə köhnə layihələrdəki 105–140 kvadratmetrlik mənzillərdən daha səmərəlidir.
Yeni tikilidə bir kvadratmetrin qiyməti daha yüksək görünə bilər. Lakin mənzilin yekun dəyəri alıcı üçün daha münasib olur. Köhnə yaşayış fonduna aid böyük və funksional olmayan sahələr sadəcə olaraq aktuallığını itirib.
— Bununla yanaşı, paytaxtda tikinti işlərinin ümumi tempi də "neft bumu" dövrü ilə müqayisədə nəzərəçarpacaq dərəcədə yavaşlayıb. Görünür, tikinti fəaliyyəti yeni iqtisadi reallıqlara uyğunlaşır?
— Əvvəllər torpaq sahəsinin qiyməti bir kvadratmetrin maya dəyərində cüzi paya malik idi. Buna görə də mənzil qiymətləri daha aşağı olurdu.
Hazırda Bakıda tikinti sıxlığı əmsalı 2,8 olaraq müəyyənləşdirilib. Bu o deməkdir ki, bir hektar torpaq sahəsində maksimum 28 min kvadratmetr ümumi sahə tikmək mümkündür. Bunun isə təxminən 20 min kvadratmetri satış sahəsi təşkil edir.
Beləliklə, torpağın yüksək qiyməti əvvəlki dövrlə müqayisədə daha az sayda mənzil arasında bölüşdürülür.
Buna infrastruktur tələblərinin mürəkkəbləşməsini də əlavə etmək lazımdır. Böyük yeraltı parkinqlərin tikintisi, geniş həyət ərazilərinin abadlaşdırılması və digər tələblər investordan çox böyük ilkin kapital qoyuluşu tələb edir.
Maya dəyəri artır və tikinti şirkətləri qiymətləri yüksəltmək məcburiyyətində qalırlar.
Eyni zamanda, müşahidələrimiz göstərir ki, əhalinin mənzil almağa marağı hətta əvvəlki dövrlərlə müqayisədə daha yüksəkdir. Lakin mənzillərin bahalaşması və bank kreditləri üzrə yüksək faiz dərəcələri səbəbindən əhalinin real alıcılıq qabiliyyəti aşağı düşüb. Tələb var, lakin müştərilərin maliyyə imkanları məhduddur.
— “Kristal” “Park Yasamal” və “City Garden” kimi irimiqyaslı layihələrin icrasını davam etdirir. Bu komplekslərdə tələbin strukturu necədir və şirkətin daxili kredit proqramına maraq hansı səviyyədədir?
— Daxili kredit proqramlarımızdan aktiv şəkildə istifadə olunur. Lakin tələbin strukturu layihədən layihəyə ciddi şəkildə dəyişir.
Məsələn, “City Garden” layihəsində müştərilər daha çox şirkətin təqdim etdiyi 36 aylıq daxili kredit imkanına üstünlük verirlər. Burada bank maliyyələşməsinin payı daha aşağıdır.
“Park Yasamal” layihəsində isə əksinə, alıcılar daha çox 20–25 illik uzunmüddətli bank kreditlərini seçirlər. Hər şey mənzilin yekun qiymətindən və yaşayış kompleksinin seqmentindən asılıdır.
— Qiymət aralığından danışsaq, mənzillərin tam təmirli şəkildə təhvil verildiyini nəzərə alaraq, komplekslərinizdə bir kvadratmetrin orta qiyməti nə qədərdir?
— “Park Yasamal”da tam və keyfiyyətli təmirli mənzillərin bir kvadratmetrinin qiyməti 2200–2400 manat arasında dəyişir. Beləliklə, tam hazır üç otaqlı mənzilin qiyməti təxminən 150 min manat təşkil edir. Faydalı sahəni nəzərə alsaq, bu, Bakı üçün olduqca əlçatan və rəqabət qabiliyyətli təklifdir.
“City Garden” layihəsində qiymətlər nisbətən yüksəkdir — bir kvadratmetr üçün təxminən 3000–3200 manat. Lakin burada layihənin seqmenti də fərqlidir. Bununla belə, mənzillər yenə də tam təmirli şəkildə təhvil verilir.
Qiymətləri aşağı salmağı planlaşdırmırıq. Çünki tikintinin obyektiv maya dəyəri var. Mənzilləri maya dəyərindən aşağı qiymətə satmaq mümkün deyil. Bu, layihələrin dayanmasına səbəb ola bilər.
— “City Garden”da tikinti standartları həqiqətən yüksəkdir: fasad sistemləri, mühəndislik həlləri və Avropa standartlarına uyğun idxal materiallarından istifadə olunur. Bununla belə, bəzi məlumatlara görə, layihədə satış tempi nisbətən aşağı olub. Bunun səbəbi nədir?
— Satışlar yaxşı templə davam edir. Lakin əsas məhdudlaşdırıcı amil xarici nəqliyyat infrastrukturunun inkişafının gecikməsi olub. Söhbət Həsən Əliyev küçəsinin “Koroğlu” metro stansiyasına qədər uzadılmasından gedir.
Plana əsasən, bu yol qovşağının tikintisi ötən il başa çatmalı idi, lakin proses uzandı. Birbaşa nəqliyyat bağlantısının olmaması səbəbindən bəzi alıcılar gözləmə mövqeyi tutublar.
Bu məsələ həll olunan kimi tələbatın kəskin artacağını gözləyirik. Çünki kompleksin özü unikaldır. Burada geniş, qapalı və abadlaşdırılmış həyət ərazisi mövcuddur, həmçinin kompleksin daxilində özəl uşaq bağçası və ümumtəhsil məktəbi tikilir.
— Məktəbin tikinti şirkəti tərəfindən inşa edilməsi də Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin məcburi investisiya tələblərindən biridir?
— Bəli, bu, müasir şəhərsalmanın tələblərindən biridir və biz bu yanaşmanı tam dəstəkləyirik. Öz məktəbi, uşaq bağçası, ticarət və istirahət infrastrukturu olan belə meqa layihələrin böyük sosial-iqtisadi və ekoloji təsiri var.
Hesablamalarımıza görə, Bakıda orta statistik ailə uşaqları məktəbə aparmaq, alış-veriş etmək və ya istirahət məqsədilə hər gün təxminən 30 kilometr yol qət edir. Bu isə bir avtomobil üçün ildə təxminən 10 min kilometr yürüş deməkdir.
Bu rəqəmi kompleksimizdə yaşayan 3000 ailəyə şamil etsək, ildə ümumilikdə 28 milyon kilometr yol qət edildiyini görərik. Bu isə ən azı 3 milyon litr yanacağın sərf olunması və atmosferə tonlarla zərərli tullantının atılması deməkdir.
Bütün zəruri infrastruktur yaşayış kompleksinin daxilində yerləşdikdə insanların tıxaclarda vaxt itirməsinə ehtiyac qalmır. Nəticədə əvvəllər səmərəsiz şəkildə sərf olunan vaxtdan gündə ən azı bir saat qənaət edilir. Bu isə həm insanların həyat keyfiyyəti, həm də bütövlükdə şəhərin ekologiyası baxımından böyük əhəmiyyət daşıyır.
— Ekoloji aspektdən danışdınız. Bu gün binaların enerji səmərəliliyi əsas trendlərdən biridir. “Kristal” enerji istehlakını azaltmaq üçün layihələrində konkret olaraq hansı texnoloji həlləri tətbiq edir?
— Biz bu məsələyə prioritet istiqamətlərdən biri kimi yanaşırıq. Hələ 2003-cü ildən, ilk layihələrimizdən başlayaraq, Almaniya təcrübəsindən yararlanaraq kompleks istilik və səs izolyasiyası texnologiyalarını tətbiq etməyə başlamışıq.
“City Garden” layihəsində isə daha irəli getmişik. Binaların fasadları 8–10 santimetr qalınlığında yüksəkkeyfiyyətli daş yunla tam izolyasiya edilib.
Həmçinin Amerikanın “Guardian” şirkətinin multifunksional şüşələri ilə təchiz olunmuş premium alüminium profillərdən — 60/40 sistemindən istifadə edilib. Bu sistem standart şüşə paketlərlə müqayisədə pəncərələrdə istilik keçiriciliyini 40–45 faiz azaldır.
Nəticədə mənzillərin yayda soyudulması və qışda isidilməsi üçün 2,5 dəfə az enerji tələb olunur. Bu, həm sakinlərin xərclərinə birbaşa qənaət, həm də karbon qazının əhəmiyyətli dərəcədə azaldılması deməkdir.
Bundan əlavə, biz səmərəli mərkəzləşdirilmiş istilik sistemlərinin yaradılması təcrübəsinə yenidən qayıtmışıq.
— Son illərdə Bakıdakı tikinti şirkətləri demək olar ki, mərkəzləşdirilmiş istilik sistemlərindən tamamilə imtina edərək fərdi divar tipli qazanlara — kombi sistemlərinə keçiblər. Siz nə üçün bu tendensiyanın əksinə getmək qərarına gəldiniz?
— 2016-cı ilə qədər bütün komplekslərimizdə mərkəzləşdirilmiş istilik sistemləri layihələndirilirdi. Lakin Tarif Şurası tərəfindən kollektiv qazanxanalar üçün diferensiallaşdırılmış qaz tariflərinin tətbiqindən sonra bu sistemlərin istismarı sakinlər üçün iqtisadi baxımdan sərfəli olmadı və sektor kütləvi şəkildə kombi sistemlərinə keçdi.
Mən müxtəlif səviyyələrdə dəfələrlə vurğulamışam ki, əgər fərdi istehlakçılara diferensiallaşdırılmış tarif tətbiq edilirsə, eyni güzəştli şərtlər 100 və ya 200 mənzilə xidmət göstərən mərkəzi qazanxanalara da şamil edilməlidir.
Mərkəzləşdirilmiş istilik sistemi enerji səmərəliliyi və ekologiya baxımından dəfələrlə daha effektivdir. Avropanın inkişaf etmiş ölkələrində çoxmərtəbəli binalarda fərdi qaz qazanlarından çoxdan imtina edilib.
Hazırda Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi hündürmərtəbəli binalarda mərkəzləşdirilmiş istilik sistemlərinin layihələndirilməsinin tikinti normaları səviyyəsində məcburi tələb kimi müəyyənləşdirilməsinə yaxındır.
— Bəs artıq tikilmiş və geniş şəkildə kombi sistemlərinin quraşdırıldığı yaşayış binaları ilə bağlı nə etmək olar? Onların modernləşdirilməsi mümkündürmü?
— Təəssüf ki, belə binaları yenidən mərkəzləşdirilmiş istilik sisteminə qaytarmaq texniki baxımdan olduqca çətindir, demək olar ki, mümkün deyil. Çünki insanlar artıq mənzillərində böyük vəsait hesabına təmir işləri aparıblar.
Mən daha da irəli gedərək yeni hündür mərtəbəli binalara qaz verilməsindən tamamilə imtina edilməsini təklif edərdim. Bu məsələdə mövqeyimiz tənzimləyici qurumlar tərəfindən də anlayışla qarşılanır.
Çoxmərtəbəli yaşayış binalarının qazlaşdırılması hər zaman yüksək risk amilidir. Bir sakin bütün təhlükəsizlik qaydalarına ciddi şəkildə əməl edə bilər, lakin qonşusunun səhlənkarlığı dəfələrlə baş verdiyi kimi faciələrə və partlayışlara səbəb ola bilər.
İnsanların təhlükəsizliyi hər şeydən üstün tutulmalıdır.
— Təhlükəsizlik mövzusunu davam etdirsək, hündürmərtəbəli binalarda yanğınlar böyük riskdir və bu risk çox vaxt istifadə olunan üzlük materiallarının və elektrik naqillərinin keyfiyyəti ilə bağlı olur. Şirkətiniz bu riskləri necə minimuma endirir?
— Bu, fəaliyyətimizin fundamental prinsiplərindən biridir. Məsələn, plastik (PVC) pəncərələr əvəzinə alüminium pəncərələrdən istifadə etməyimiz yalnız estetika və ya uzunömürlülüklə deyil, həm də yanğın təhlükəsizliyi ilə bağlıdır.
Plastik yandıqda yüksək toksikliyə malik zəhərli qaz ayrılır. Hətta bir dəfə nəfəs almaq belə ağciyərlərin ölümcül zədələnməsinə səbəb ola bilər. Hündürmərtəbəli binaların tikintisində plastik profillərdən istifadə dövlət standartları səviyyəsində məhdudlaşdırılmalıdır.
İkinci kritik amil mərkəzi şaxtalarda istifadə olunan güc kabelləridir. Bütün layihələrimizdə yalnız yanmayan və az tüstü yaradan kabellərdən istifadə edirik.
Biz dünyanın tanınmış “Prysmian” brendinin məhsullarını alırıq. Bu kabellər yanğın şəraitində 90 dəqiqəyədək struktur bütövlüyünü qoruyur və qızma zamanı toksik maddələr buraxmır.
Hündürmərtəbəli binalarda ucuz və keyfiyyətsiz kabellərdən istifadə yolverilməzdir. Bu, gec partlayan bomba kimidir.
— Təbii ki, təhlükəsizlik ciddi xərclər tələb edir və bu da birbaşa olaraq kvadratmetrin qiymətinə təsir göstərir. Bu səbəbdən Bakı bazarında ciddi qiymət fərqləri yaranır: sizin layihələrdə bir kvadratmetrin qiyməti 3000 manatdan yuxarı olduğu halda, Ağ Şəhərdə qiymətlər 6000 manatdan başlayır və daha yüksək rəqəmlərə çatır. Keyfiyyət göstəricilərinin bir çox hallarda oxşar olmasına baxmayaraq, bu qədər böyük qiymət fərqi nədən yaranır?
— Burada marketinq qanunları, eləcə də konkret lokasiyada tələb və təklif balansı əsas rol oynayır.
Ağ Şəhər unikal, detallı şəkildə planlaşdırılmış infrastruktur layihəsidir. Burada təklifin məhdud olması fonunda alıcılar tərəfindən yüksək tələbat müşahidə olunur.
Əlverişli yerləşmə, ərazinin konseptual şəkildə planlaşdırılması və güclü brend yüksək qiymətlərin qorunub saxlanmasına imkan verir. Bu, premium seqmentin özünəməxsus xüsusiyyətidir.
— Məsələnin hüquqi tərəfinə qayıdaq. Azərbaycanda ilkin mənzil bazarından ev alan şəxslər hələ də yüksək risklərlə qarşılaşırlar. Alıcı tikinti mərhələsində mənzilin dəyərini tam ödəyə bilər, lakin binanın dövlət qəbulundan keçməsini və çıxarışın (“kupça”) verilməsini illərlə gözləməli olur. Beynəlxalq təcrübədə, məsələn, Türkiyə və ya Dubayda mülkiyyət hüququ və ya onun yüklülüyü əqdin bağlandığı anda dövlət reyestrində qeydiyyata alınır. Nə üçün Azərbaycanda bu mexanizm hələ də tətbiq edilmir?
— Tamamilə haqlısınız. Tikilməkdə olan mənzillərin tikinti şirkəti tərəfindən daxili müqavilələr əsasında birbaşa satılması köhnəlmiş və riskli təcrübədir. Hələ 2018-ci ildə dövlət başçısı tərəfindən fərman imzalanmışdı. Həmin fərmana əsasən, iyulun 1-dən etibarən “ilkin çıxarış” anlayışı “təminat qeydiyyatı” anlayışı ilə əvəz edilməli idi.
Bu mexanizm tikilməkdə olan hər bir mənzilin binanın təməli qoyulduğu andan ilkin dövlət reyestrində qeydiyyata alınmasını və bütün alqı-satqı əməliyyatlarının yalnız notariat qaydasında həyata keçirilməsini nəzərdə tutur.
Nazirlər Kabineti hələ 2018-ci ilin sonuna qədər bununla bağlı müvafiq iş qaydalarını hazırlamışdı. Lakin praktikada bu sistem indiyədək tam şəkildə işə salınmayıb.
Təminat qeydiyyatı ilə bağlı şəffaf mexanizmin olmaması bazarda “boz zonalar” yaradır. Bu, vergidən yayınma imkanlarına, dələduzluq risklərinə və vicdansız tikinti şirkətlərinin eyni mənzili bir neçə alıcıya satması ilə nəticələnən məşhur “təkrar satış” hallarına şərait yaradır.
Əgər bu mexanizm işləsəydi, vətəndaşların üzləşdiyi risklər minimuma enər, banklar isə tikintinin ən ilkin mərhələlərindən etibarən ipoteka kreditləşməsini həyata keçirmək imkanı əldə edərdilər.
— Ola bilsin ki, məhz şəffaflığın kifayət qədər olmaması və sənədləşmə prosedurlarının uzun çəkməsi yerli kapitalın xarici daşınmaz əmlak bazarlarına — Türkiyə, BƏƏ və ya Avropaya yönəlməsinə səbəb olur. Xarici bazarların rəqabətini hiss edirsinizmi?
— Şübhəsiz ki, bu amil bazara təsir göstərir. İnvestorlar aydın oyun qaydaları və yatırımlarının etibarlı şəkildə qorunmasını istəyirlər.
Bundan əlavə, xarici bazarlara sırf iqtisadi proseslər də təsir göstərir. Məsələn, Türkiyə lirəsinin devalvasiyası yerli daşınmaz əmlakı xarici alıcılar üçün dollar ekvivalentində daha əlçatan edib. Baxmayaraq ki, Türkiyə daxilində lirə ilə ifadə olunan qiymətlər artıb.
Eyni zamanda, məndə olan məlumatlara görə, hazırda Türkiyə bazarında, xüsusilə İstanbulda satışların azalması müşahidə olunur. Durğunluğun əsas səbəblərindən biri bank depozitləri üzrə faiz dərəcələrinin kəskin artmasıdır.
Banklar əmanətlər üzrə yüksək gəlirlilik təklif etdikdə investorlar vəsaitlərini daşınmaz əmlaka yatırmaq əvəzinə depozitlərə yönəltməyə üstünlük verirlər.
Mərkəzi Bankımızın hesabatlarından da görürük ki, əhalinin banklardakı əmanətlərinin həcmi ildən-ilə davamlı şəkildə artır. Son bir neçə ildə depozitlərin həcmi dəfələrlə artıb. Bu isə kapitalın real iqtisadi sektora və daşınmaz əmlak bazarına axınını müvəqqəti olaraq məhdudlaşdırır.
— Bakıda tikinti layihələri ilə bağlı vaxtaşırı gündəmə gələn həssas məsələlərdən biri də ekologiya və yaşıllıqların qorunmasıdır. Şirkətiniz də bəzən ağacların kəsilməsi ilə bağlı mətbuatda tənqid olunub. Reallıqda vəziyyət necədir?
— Təəssüf ki, vaxtaşırı bəzi media resurslarında qərəzli materiallarla qarşılaşırıq. Həmin resurslar daha çox baxış və auditoriya toplamaq məqsədilə faktları təhrif edirlər.
Reallıq isə belədir: irimiqyaslı layihəmizə başlayarkən dövlət qarşımızda ciddi ekoloji öhdəliklər qoyub. Bu öhdəliklərə parkın yaradılması və Qanlı göl ətrafındakı ərazinin tam şəkildə abadlaşdırılması daxildir.
Biz yüksək keyfiyyətli park konsepsiyası hazırlamışıq və layihə təsdiqlənib. Lakin ərazidə yekun işlərin aparılması üçün torpaq sahəsinin hüquqi statusunun razılaşdırılması prosesi aidiyyəti qurumlar tərəfindən hələ də uzanır.
Ağaclara gəldikdə isə, ərazidə çoxlu sayda qurumuş və xəstə ağaclar var idi. Biz bununla bağlı rəsmi şəkildə İcra Hakimiyyətinə və Ekologiya və Təbii Sərvətlər Nazirliyinə müraciət etdik.
Qurumların mütəxəssisləri ərazidə ətraflı yoxlama apardılar, təhlükə yaradan ağacları qeydə aldılar və onların sanitar məqsədlə kəsilməsi, eləcə də ərazinin təmizlənməsi üçün qanuni icazə verdilər. Bütün işlər ciddi şəkildə qanunvericiliyin tələblərinə uyğun aparılıb.
Bundan əlavə, ekoloq mütəxəssislərimiz də təsdiq edə bilərlər ki, bu ərazi tarixən Bakının ən çirkli zonalarından biri olub. Burada qanunsuz heyvandarlıq təsərrüfatları, fermalar, müxtəlif sexlər, eləcə də nəhəng kortəbii tullantı sahəsi mövcud idi.
Biz həmin ərazidən 10 mindən çox yük maşını həcmində zəhərli tullantı daşımışıq. Bütün bu çirkab və təmizlənməmiş tullantı suları onilliklər ərzində birbaşa gölə axıdılıb. Nəticədə ətraf ərazidə dözülməz qoxu yaranmışdı.
Biz çirklənmə mənbələrini tamamilə aradan qaldırdıq, müasir kanalizasiya kollektorları çəkdik, ərazini mərkəzi şəbəkəyə qoşduq və gölün su balansını yenilədik.
Hazırda göl təmizlənib, təbii rəngini bərpa edib və bütün ətraf ərazi yaşıl, abadlaşdırılmış istirahət zonasına çevrilir.
Biz ekologiyanı məhv etmirik, əksinə, onu bərpa edirik.
— “Kristal”ın layihələri ənənəvi olaraq Bakı, Sumqayıt və Abşeron ərazisində həyata keçirilir. Azərbaycanın iri tikinti şirkətləri nə üçün demək olar ki, ölkənin regionlarında fəaliyyət göstərmirlər? Regionlarda kommersiya tələbi yoxdur?
— Bu, mənim üçün çox vacib və ağrılı məsələlərdən biridir. Regionlarda tələb böyükdür. Əhali artır, insanlar yaşayış şəraitlərini yaxşılaşdırmaq istəyirlər və paytaxtı daha da yükləyərək kütləvi şəkildə Bakıya köçmək niyyətində deyillər.
Lakin uzunmüddətli maliyyələşdirmə mexanizmlərinin olmaması səbəbindən regionlardakı daşınmaz əmlak bazarı faktiki olaraq bloklanıb.
Daha əvvəl də qeyd etdiyim kimi, təminat qeydiyyatı sistemi işə salınmadığı üçün banklar rayonlarda tikinti mərhələsində olan mənzillər üçün uzunmüddətli dövlət ipotekası verə bilmirlər.
Yerli əhalinin isə, bir qayda olaraq, mənzilin bütün dəyərini birdəfəlik ödəmək və ya qısamüddətli 2–3 illik daxili kredit çərçivəsində tamamlamaq imkanı yoxdur.
Uzunmüddətli və aydın satış mexanizmi olmadan regionlarda öz vəsaitləri hesabına tikinti aparmaq istənilən tikinti şirkəti üçün böyük iqtisadi riskdir.
Tam şəffaf reyestr sistemi fəaliyyətə başladıqdan və 20–25 illik əlçatan uzunmüddətli kreditləşmə imkanları yarandıqdan sonra tikinti bumu regionlara da yayılacaq.
Regionlarda yaşayış şəraiti paytaxtdakından geri qalmamalıdır.
— Bu qədər açıq və ətraflı söhbətə görə təşəkkür edirik. Ümid edirik ki, müzakirə etdiyimiz məsələlər zəruri tənzimləyici qərarların qəbuluna təkan verəcək.
— Sektorun aktual problemlərinə göstərdiyiniz diqqətə görə sizə təşəkkür edirəm. Bizim üçün həm ictimaiyyətin, həm də aidiyyəti dövlət qurumlarının iri tikinti biznesinin mövqeyini və quruculuq fəlsəfəsini aydın şəkildə başa düşməsi çox vacibdir.
Məzmunlu dialoqa görə təşəkkür edirəm.
Bizim.Media
