İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu əhalinin mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılmasında, mənzil bazarında qiymətlərin formalaşmasında, eləcə də kirayə mənzil problemin həllində necə iştirak edir? İpoteka ilə mənzil alınmasının əlçatan olması üçün hansı işlər görülür?
Bizim.Media bu və digər suallara cavab almaq üçün Fondun departament direktoru İlham Kələşovla həmsöhbət olub.
Həmin müsahibəni təqdim edirik.
MÖVZU İLƏ BAĞLI:
İpoteka qaydalarında SƏRTLƏŞDİRİLMƏ - VİDEO
-Dövlət tərəfindən ipoteka kreditlərinin verilməsində məqsəd əhalinin mənzil təminatının yaxşılaşdırılmasına dəstəkdir. Bu mənada İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu (İKZF) qarşıya qoyulan hədəflərə çatıbmı? İndiyədək nə qədər insan bu kreditlərdən yararlana bilib və onların nə qədəri güzəştli kateqoriyalara aid vətəndaşlardır?
-Bilirsiniz ki, Azərbaycan Respublikasının Prezidenti cənab İlham Əliyevin rəhbərliyi ilə ölkədə həyata keçirilən sosial siyasətin əsas hədəflərindən biri də vətəndaşların mənzil-məişət şəraitinin yaxşılaşdırılmasıdır. Hazırda əhalinin ayrı-ayrı kateqoriyalarının mənzil təminatı ilə bağlı müxtəlif dövlət proqramları həyata keçirilir, ardıcıl və məqsədyönlü iş aparılır. İpoteka kreditləşməsi də bu siyasətin bir hissəsidir.
Qafqazın ilk mütəşəkkil ipoteka sistemi- İKZF
Qeyd edim ki, Qafqazda dövlət tərəfindən dəstəklənən ilk mütəşəkkil ipoteka sistemi məhz Azərbaycanda yaradılıb. Ölkə başçısının Fərmanı ilə 2005-ci ildə yaradılan İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu bu bölgənin ilk ipoteka bazarı operatorudur.
Ötən dövr ərzində Fondun fəaliyyət istiqamətlərini tənzimləyən qanunvericilik və normativ-hüquqi baza yaradılıb, ölkədə aparılan iqtisadi islahatların mahiyyətinə və bazarın tələblərinə uyğun olaraq daim yenilənən şəffaf, əlçatan yaşayış maliyyəsi mexanizmləri formalaşdırılıb, proseslər tam avtomatlaşdırılıb.
Nəticələrə gəldikdə isə, bugünədək Fondun vəsaiti hesabına 41 mindən çox ipoteka krediti verilib ki, onların da ümumi dəyəri 2,3 mlrd. manatdan çoxdur. Kreditlərin 34%-ə yaxını güzəştli kateqoriyalara aid şəxslərin, 69%-ə yaxını isə gənclərin və gənc ailələrin payına düşür.
Regionlarda verilən kreditlərin payı 22% təşkil edib.
İpoteka kreditlərinə artan tələbatın təmin olunması üçün Fond tərəfindən ardıcıl tədbirlər görülür və bunun nəticəsində ötən illərlə müqayisədə verilmiş kreditlərin həcmində əhəmiyyətli artım müşahidə olunmaqdadır. Məsələn, 2021-ci ildə 356 mln. manat məbləğində ipoteka krediti verilib ki, bu da Fondun tarixində ən yüksək göstəricidir. Bu isə təkcə bir ildə 5 300-ə yaxın ailənin mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılması deməkdir.
2022-ci ilin ötən dövrü ərzində isə artıq 4100-dən çox şəxsə 315 mln. manat məbləğində ipoteka kreditinin verilməsi təmin edilib. İlin sonunadək bu rəqəmlərin əhəmiyyətli dərəcədə artması gözlənilir.
Fondun verdiyi ipoteka kreditin əlçatanlığı və üstünlüyü
- Fondun həyata keçirdiyi ipoteka kreditləşməsinin şərtləri ilə bankların və inşaat şirkətlərinin təklif etdiyi etdiyi ipoteka şərtləri arasında prinsipial fərqlər nədən ibarətdir?
- Məlum olduğu kimi, beynəlxalq təcrübədə ipoteka kreditləri - fiziki və hüquqi şəxslərə mənzil, torpaq və digər daşınmaz əmlakın alınması və tikintisi üçün ayrılan kreditlərdir. Bu kreditlər təyinat baxımından demək olar ki, fərqlənməsə də, müxtəlif maliyyə institutları tərəfindən fərqli mexanizmlər və şərtlər əsasında təklif edilir.
Qeyd etdiyiniz kimi, Azərbaycanda da hazırda dövlət xətti ilə maliyyələşdirilən ipoteka kreditləri ilə yanaşı kommersiya banklarının, eləcə də tikinti şirkətlərinin ipoteka proqramları fəaliyyət göstərir.
Daxili ipoteka proqramlarının inkişafı əhalinin mənzil təminatının maliyyələşdirilməsi baxımından mühüm əhəmiyyətə malikdir və bu sahədə dövlətin maliyyə yükünün azaldılması ilə yanaşı rəqabət mühitinin yaranmasını da təmin edir. Nəticədə, ölkə vətəndaşlarının tələblərinə uyğun olaraq daha geniş ipoteka məhsullarından istifadə etmək imkanları yaranır.
Dövlət xətti və müxtəlif maliyyə institutları tərəfindən təklif olunan ipoteka proqramları arasında əsas prinsipal fərqlər kreditlərin şərtləri (müddət, maksimal məbləğ, illik faiz dərəcəsi, ilkin ödəniş məbləği, əmlak və həyat sığortalarının məcburiliyi) və borcalanların ödəniş qabiliyyətinin qiymətləndirilməsi ilə bağlıdır. Bir qayda olaraq, dövlət xətti ilə təklif olunan ipoteka proqramlarının şərtləri, xüsusilə faiz dərəcələri daha çox sosial yönümlü olur və hədəf kütləsi olaraq aşağı və orta gəlirli əhalinin ehtiyaclarının qarşılanmasına yönəlir.
Hazırda Fondun xətti ilə iki növ: adi və güzəştli ipoteka kreditləri təklif olunur. 18 yaşına çatmış, ödəniş qabiliyyətli və gəlirləri rəsmi olan hər bir Azərbaycan Respublikasının vətəndaşı adi ipoteka krediti əldə etmək hüququna malikdir. Adi ipoteka kreditləri 3 ildən 25 ilədək illik 8% dərəcəsi (maksimal) ilə, maksimum 150 000 manat məbləğində verilir. Adi ipoteka kreditləri üzrə minimum ilkin ödəniş faizi 15 % təşkil edir.
Güzəştli ipoteka kreditindən yalnız güzəştli kateqoriyaya aid edilmiş şəxslər istifadə edə bilərlər ki, onların da siyahısı “Azərbaycan Respublikası İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun vəsaiti hesabına ipoteka kreditinin, o cümlədən güzəştli ipoteka kreditinin verilməsi Qaydası”nda əksini tapıb. Güzəştli kreditin maksimal məbləği 100 000 manat, müddəti 30 il, maksimal faiz dərəcəsi 4 %-dir. Qeyd edək ki, güzəştli ipoteka kreditləri üzrə minimum ilkin ödəniş faizi 10 % təşkil edir.
Fonda həm də kirayə mənzil bazarında liderdir
-Son illər İKZF həm də yeni yaşayış komplekslərindən mənzillər alaraq, vətəndaşlara kirayəyə verir. Bunu zəruri edən səbəblər hansılardır?
-Artıq qeyd etdiyimiz kimi, illərdir əhalinin mənzil problemlərinin həllində əhəmiyyətli rol oynayan ipoteka kreditləşməsi tətbiq edilməkdədir. Lakin bəzi hallarda insanların şəxsi yığımları hətta ipoteka kreditinin ilkin ödənişi üçün belə kifayət etmir və ya həmin vətəndaşlar bankların qiymətləndirmə meyarlarına cavab vermirlər.
Satmaq öhdəliyi ilə kirayə mənzil mexanizminin əsas hədəfi də şəxsi yığımları yetərli olmayan, lakin sabit gəliri olan vətəndaşların alternativ maliyyə mənbələrinə çıxış imkanlarını genişləndirmək və yaşayış şəraitlərinin yaxşılaşdırılmasına nail olmaqdır.
Bu məqsədlə 2019-cu il yanvarın 25-də Azərbaycan Respublikasının Prezidenti cənab İlham Əliyevin Fərmanı ilə İKZF-ə yaşayış sahələrinin satmaq öhdəliyi ilə kirayə mexanizminin yaradılması tapşırılıb. Mexanizmin normativ hüquqi bazası formalaşdırıldıqdan və bütün hazırlıq işləri, o cümlədən prosesin avtomatlaşdırılması başa çatdırıldıqdan sonra mexanizm 2020-ci ildə tam istifadəyə verilib.
Bu mexanizmin qısa mahiyyəti - məqbul yaşayış sahələrinin daşınmaz əmlak bazarından ixtisaslaşmış dövlət qurumları, adətən ipoteka təşkilatları tərəfindən alışı və mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılmasına ehtiyacı olan vətəndaşlara müddət sonunda satınalma hüququ vermək şərti ilə uzunmüddətli kirayəyə verilməsidir.
Prosesin ilk illəri COVİD-19 pandemiyası səbəbindən ümumi iqtisadi aktivliyin aşağı düşdüyü dövrə təsadüf etsə də, qısa müddət ərzində 2 700-dən çox ailə mexanizmdən faydalana bilib. Təkcə son üç ayda 800-ə yaxın ailə mənzil seçimi edib ki, bu da insanların bu mexanizmə olan maragının artmasından xəbər verir. Vətəndaşların ehtiyacları və istəkləri nəzərə alınaraq kirayə mənzil fondumuz mütəmadi olaraq yenilənməkdədir.
İKZF-nin təklif etdiyi mənzillərin coğraiyası kifayət qədər genişdir
- Bəzən deyirlər ki, Fondun kirayə mənzilləri əsasən şəhərətrafı zonalarda yerləşir. Bu, belədirmi və əgər belədirsə, səbəb nədir? Ümumiyyətlə komplekslər hansı prinsiplər əsasında seçilir?
Bəri başdan deyək ki, kirayə mənzil fondu formalaşdırılarkən əhali arasında apardığımız rəy sorğularının nəticələri əsas götürülür. Eyni zamanda 16 il ərzində Fondda formalaşmış ipoteka portfeli də vətəndaşların daha çox hansı ərazilərə maraq göstərdiyini müəyyən etməyə imkan verir. Təbii ki, qeyd olunanlarla yanaşı yaşayış kompleksləri seçilərkən həlledici amil olaraq insanların ödəniş qabiliyyəti də nəzərə alınır.
Bu və bir sıra digər faktorlar əsas götürülməklə, indiyədək Fond tərəfindən Bakı və Sumqayıt şəhərləri, həmçini Abşeron rayonunda 11 fərqli ünvanda vətəndaşlara kirayə mənzil təklif olunub. O cümlədən, Bakı şəhərində 5 ünvanda (Xətai rayonu Gəncə prospekti, Lütfi Zadə və Nəsrəddin Tusi küçələri, Nizami rayonu M.Abbasov küçəsi və Binəqədi rayonu Adil Məmmədov küçəsi), Sumqayıt şəhərində - 2 (Sülh və Bulvar küçələri), Abşeron rayonunda isə 4 fəqli ünvanda (Xırdalan şəhəri 21 ci məhəllə və Qalubiyyə küçələri, Masazır qəsəbəsi və Bakı-Sumqayıt şossesi 17-ci km) mənzillər vətəndaşların istifadəsinə verilib.
Satmaq öhdəliyi ilə kirayə mexanizmi çərçivəsində təklif olunan bütün mənzillər tikinti normalarına uyğun inşa edilib, mülkiyyət hüquqları dövlət qeydiyyatına alınıb, sadə dillə desək, çıxarışla təmin olunublar. Mənzillər təmirlidir, elektrik enerjisi, qaz və su ilə tam təchiz olunub, kombi sistemi quraşdırılıb. Sakinlərin istirahəti üçün geniş həyətyanı sahəyə malik yaşayış kompleksləri məktəb, uşaq bağçası, ictimai iaşə və nəqliyyat infrastrukturu baxımından əlverişli ərazilərdə yerləşir.
Fond həm də mənzil bazarındakı qiymətlərə təsir imkanlarına malikdir
- Son aylar bazarda mənzillərin kirayə qiymətləri bahalaşır. Fond qiymətlərin sabitləşməsinə hansı təsiri göstərə bilər?
- Əlbəttə ki, həm ipoteka kreditləşməsi, həm də satmaq öhdəliyi ilə kirayə mənzil mexanizminin həyata keçirilməsi iqtisadiyyata təsirsiz ötüşmür. Bu alətlərin tətbiqi əhalinin mənzil təminatının yaxşılaşdırılması ilə yanaşı, ölkədə investisiya mühitinin qorunmasına, real sektorun inkişafına, bir çox sosial problemlərin aradan qaldırılmasına, işsizlik probleminin həllinə dəstək verir, bank və sığorta sistemlərinin inkişafında stimullaşdırıcı rol oynayır.
Yaşayış sahələrinin kirayəsi bazarına gəldikdə isə bu daşınmaz əmlak bazarının bir seqmentidir. Daşınmaz əmlak bazarına, qiymətlərin səviyyəsinə və dinamikasına müxtəlif sosisal-iqtisadi amillər təsir edir. Bazarın kirayə seqmentində qiymətlərin formalaşmasında isə ümumi fundamental faktorlarla yanaşı qısamüddətli konyunktur, mövsumi və digər amillər də mühüm rol oynayır.
Məsələn, ənənəvi olaraq tədris ilinin başlanması ilə əlaqədar mənzil kirayəsi qiymətlərində artım baş verir. Hər hansı gözlənilməz səbəblər nəticəsində əhalinin ölkədaxili miqrasiyası və ya ölkə xaricindən yaşayış sahələrinə qısamüddətli tələbin və ya bununla bağlı gözləntilərin artması da qiymətlərə dərhal təsir edir.
Bilirsiniz ki, bu gün satmaq öhdəiyi ilə kirayə mənzil mexanizmi çərçivəsində Fond ilkin bazardan yaşayış sahələri alaraq özünün mənzil fondunu formalaşdırır. Bu, bir tərəfdən inşaat sektorunda çalışan sahibkarlara dövlət dəstəyi, digər tərəfdən isə uzunmüddətli perspektivdə kirayə bazarında əlavə təklif yaratmaqla qiymət artımını müəyyən mənada tənzimləyən faktor kimi nəzərdən keçirilə bilər.
Elektron qaydada mənzil almaq və kirayələmək imkanları da var
- “Elektron ipoteka və kredit zəmanət” sisteminin işi necə qurulub? Bu sistemin tətbiqi vətəndaşlara nə verir? Onun fasiləsiz çalışması və təhlükəsizliyi necə təmin olunur?
- Bilirsiniz ki, bu gün ölkəmizdə dövlət xidmətləri sahəsində şəffaflığın və əlçatanlığın təmin olunması dövlət siyasətinin əsas prioritetlərindən biridir. “Elektron ipoteka və kredit zəmanət” sisteminin (EİKZS) yaradılması da bu siyasətin tərkib hissəsidir. Sistemin ilkin versiyası hələ 2013-cü ildə istismara verilib. 2017-ci ilin avqust ayından isə Azərbaycan Respublikası Prezidentinin müvafiq Fərmanlarına əsasən Elektron hökumət portalı üzərindən çalışan Elektron ipoteka sistemi əhalinin istifadəsinə verilib. Sonradan Fondun fəaliyyət istiqamətlərinin genişləndirilməsi ilə əlaqədar ölkə başçısının Fərmanı ilə yeni “Elektron ipoteka və kredit zəmanət” sistemi yaradılıb və 2019-cu ilin iyun ayında fəaliyyətə başlayıb. Bu sistemin yaradılması zamanı Cənubi Koreya, ABŞ, Kanada və Rusiya təcrübəsi də nəzərə alınıb.
Hazırda Fondun vətəndaşlarla və sahibkarlarla bütün ünsiyyəti avtomatlaşdırılmış qaydada bu sistem üzərindən aparılır ki, bu da şəffaflığı, əlçatanlığı və operativliyi təmin etməklə yanaşı, sənədləşmə məsələlərində də insanların işini asanlaşdırır.
Sualınızın sonuncu hissəsinə gəldikdə isə qeyd etməliyəm ki, EİKZS vasitəsilə göstərilən xidmətlər E-Gov hökumət portalı üzərindən həyata keçirilir ki, bu portalın da təhlükəsizliyə dair tələbləri kifayət qədər yüksəkdir.
EİKZS xüsusi arxitektiraya və bir neçə səviyyəli təhlükəsizlik sisteminə malikdir. EİKZS-in məlumatları Azərbaycanın və Cənubi Qafqaz regionunun ən böyük Data Mərkəzində, xüsusi olaraq Hökumət buludunun (G-Cloud) virtual serverlərində yerləşdirilmişdir. Sistem elə qurulub ki, hətta hər hansı bir səbəbdən nasazlıqlar yaranarsa, fəaliyyətinin fasiləsizliyi maksimum təmin edilsin.
Surxay Atakişiyev, Bizim.Media
