Həbsdə olan tanınmış hüquqşünas Qurban Məmmədov son zamanlar cəmiyyətin ən ağrılı problemlərindən biri olan yeni yaşayış binalarındakı mənzillərin dələduzlar tərəfindən bir neçə şəxsə satılmasından, bunu yaradan səbəblərdən bəhs edən maraqlı təhlili yazısını Moderator.az-a göndərib, onu təqdim edirik:
Yenə qəzetlər yazır, TV-lər göstərir: bir mənzil 5-6 nəfərə satılıb, vətəndaşlara külli-miqdarda ziyan vurulub və dələduzluq edənlər həbs edilib.
Bir tərəfdə ümidləri puç olan ailələr, ocaq qurmaq, firəvan yaşamaq arzusu gözündə qalan insanlar, digər tərəfdə başçıları həbs edilən ailələr, gələcəyi təhlükəyə atılan körpələr, sındırılan, ləkələnən talelər....
Bu karvan niyə durdurulmur? İndiki hakimiyyətin bu cinayət mühitini körükləməkdə məqsədi nədir?
Dəfələrlə mən şəxsən İ.Əliyevə və aidiyyatı orqanlara müraciətlər edib bu cinayətin baş vermə səbəblərini və qarşısının alınması yollarını göstərmişəm. Heç bir reaksiya yoxdur. Tədbir görülmür. Deməli, hakimiyyətdə kimlərsə bunda maraqlıdır.
Məsələnin mahiyyəti hamıya aydın olsun deyə bu sualın cavabına fikir verin: niyə bu cinayət yalnız çoxmənzilli hündür binalardakı mənzillərin alqı-satqısı zamanı və məhz “kupça”sız mənzillərin satışında baş verir? Niyə həyət evlərinin və ya “kupça”sı olan mənzillərin alqı-satqısında bir dənə də olsun belə fakt yoxdur və ola da bilməz?
Cavab aydın və sadədir: çünki “kupça”lı evlərin alqı-satqısı zamanı müqavilə notariat orqanlarında qeydə alınır və bu zaman satılan mənzilin, həyət evinin yüklü olub-olmamasına dair arayış (Forma -1) tələb edilir. ”Forma-1” arayışında isə mənzilin kimə məxsus olması, girovda olub-olmaması göstərildiyi üçün alıcıları aldatmaq qeyri-mümkün olur.
Yeni tikiləcək və ya tikilməkdə olan dövlət komissiyası tərəfindən istismara qəbul edilməyən, çoxmənzilli hündür binalardakı yaşayış sahələrinin və obyektlərin alqı-satqısını notariatlarda qeydə aldırmaq, bu günki qanunvericiliyin şərtlərinə görə mümkün deyil deyə, indiki hadisələr baş verir. Həbsxanalar mənzil “dələduzlar”ı ilə doludur, ziyan çəkmiş vətəndaşlar isə istintaq qapılarında sürünür.
Bir neçə gün öncə TV-lərdən birində deputatlardan biri çox “ağıllı” təklif verdi: tikintisi başa çatmamış yeni binalardakı mənzillərin satışı qadağan edilsin. Barmaq qaldırıb qəbulunda iştirak etdiyi qanunlardan xəbəri olmayan belə “deputatları” olan dövlətin qanunları və onların icrası elə belə də olmalıdır.
Başda prezident İ.Əliyev olmaqla bütün deputatların və xüsusilə də məhkəmələrin diqqətinə bir daha bu cinayətlərin baş vermə səbəblərini və aradan qaldırılması yollarını çatdırıram.
Bu gün yeni binalardakı: tikilməsi nəzərdə tutulan, tikilməkdə olan və tikintisi başa çatdırılmış, lakin dövlət komissiyası tərəfindən istismara qəbul edilməyən çoxmənzilli hündür mərtəbəli binalardakı yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin alqı-satqı müqavilələrinin notariat orqanlarında qeydə alınması mümkün deyil. Qanunvericilik bunu tənzimləmir.
Ona görə mümkün deyil ki, daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqavilələrinin notariatda qeydə alınması üçün,”Notariat haqqında” Qanunun-müvafiq maddəsinə və “Notariat hərəkətlərinin aparılmasına dair əsasnamə”nin 48-ci bəndinə əsasən, tələb edilən sənədlər arasında DƏDRX-dən alınmalı olan “Forma-1” arayışı da var.
“Notariat haqqında” Azərbaycan Respublikasının 26 noyabr 1999-cu il tarixli, 762-IQ saylı Qanununun 46-cı maddəsinə əsasən, “Yaşayış evinin, mənzilin, bağın, bağ evinin, qarajın, torpaq sahəsinin, digər daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsi və ya girov qoyulması haqqında əqdlər təsdiq olunarkən əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə qadağanın olub-olmaması və ya əmlaka həbs qoyulub-qoyulmaması yoxlanılır”.
Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 2000-ci il 11 sentyabr tarixli, 167 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikasında notariat hərəkətlərinin aparılması qaydaları haqqında” Təlimatın 48-ci bəndinə əsasən, “Yaşayış evinin, mənzilin, bağın, bağ evinin, qarajın, torpaq sahəsinin, digər daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsi və ya girov qoyulması haqqında əqdlər təsdiq olunarkən əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə qadağanın olub-olmaması və ya əmlaka həbs qoyulub-qoyulmaması yoxlanılır. Bunun üçün notarius özgəninkiləşdirməyə qadağanın və həbsin olmadığı barədə arayış tələb edir”.
Yeni tikilməkdə olan binalardakı mənzillərə dair “Forma-1” arayışının verilməsi isə “toyuq, yoxsa yumurta birincidir” daimi sualına ilişib.
Yeni binalardakı mənzillərin DƏDRX-də qeydə alınması üçün notariat qaydasında təsdiqlənmiş alqı-satqı müqaviləsi tələb edilir. Həmin mənzillərin alqı-satqı müqaviləsinin notariatda qeydə alınması üçün “Forma-1” arayışı tələb edilir.
Əslində, qanunverici bu problemin həlli yolunu göstərib. Lakin bu yol tam və aydın olmadığı üçün DƏDRX və məhkəmələr bu sahəni özlərinin korrupsiya niyyətlərinin oylağına çeviriblər. Nəticədə isə ziyan çəkən yenə də zavallı vətəndaşlarımızdır.
“Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 17-ci maddəsinə əsasən,
“17.1. Tikintisi başa çatdırılmamış daşınmaz əmlak üzərində, həmçinin mülki qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş digər hallarda mülkiyyət və digər əşya hüquqları dövlət reyestrində tikintiyə icazə sənədləri və plan-cizgi əsasında qabaqcadan qeydiyyata alına bilər.
17.2. Tikintisi başa çatdırılmamış binanın tərkib hissəsi olacaq ayrı-ayrı mənzillərə və ya qeyri-yaşayış sahələrinə mülkiyyət hüququ və eyni zamanda onun ipoteka ilə yüklülüyü dövlət reyestrində qabaqcadan qeydiyyata alına bilər”.
Gördüyünüz kimi, qanunverici “təyinatlı deputatlar”ın bundan xəbəri olmasa da,”qabaqcadan qeydiyyat” anlayışını qanuna gətirməklə, məhz “tikinyisi başa çatdırılmamış binanın tərkib hissələrinin” DƏDRX-də qeydə alınmasının mümkünlüyünü nəzərdə tutmuşdur. Qanunun bu maddəsinin qəbulu zamanı isə, parlament müzakirələrində məhz indi baş vürən cinayətlərin qarşısının alınması üçün bu qaydanın vacibliyi vurğulanırdı.
Göründüyü kimi,”qabaqcadan qeydiyyat” üçün 17.1 ”“ci maddədə göstərilən “tikintiyə icazə sənədləri və plan-cizgi” kifayətdir.
Ancaq Azərbaycanın indiki hakimiyyəti bütün qanunlarda olduğu kimi bu qanun da korrupsiya imkanlarına şərait yaratmış, növbəti 17.3-cü bənddə nəzərdə tutuldurmuşdur ki, “Mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı üçün əsas hüquq əldə edənə kreditin verilməsi, habelə mənzili və ya qeyri-yaşayış sahəsini tikmək üçün tikilməkdə olan bina sahibinin (mənzil və ya qeyri-yaşayış sahəsini tikdirib hüquq əldə edənə satmaq öhdəliyi olan təşkilatın) hesabına həmin kreditin köçürüləcəyi haqqında müqavilə, yaxud hüquq əldə edən tərəfindən mənzilin və ya qeyri-yaşayış sahəsinin tam dəyərinin ödənilməsini təsdiq edən sənəd mənzil sertifikatıdır”.
Gördüyümüz kimi, bu sənədlərin heç birinin, xüsusilə də,”kredit”lə bağlı sənədlərin mənzil alıcısı olan vətəndaşa aidiyyatı yoxdur və bu sərsəm fikirləri qanuna salan deputatların niyyəti öncədən bəllidir...
Məgər bina tikənlər mütləq kredit götürməlidirlər? Şəxsi vəsaiti hesabına bina tikmək qadağandır? Bu nə qanundur? Daşınmaz Əmlakın döövlət reyestri haqqında qanunun 17.2-ci bəndində göstərilən “tikintiyə icazə sənədi ”“müvafiq icra hakimiyyəti orqanının sərəncamı və “plan-cizgi””“satılan mənzilin və ya qeyri-yaşayış sahəsinin mərtəbəsini, sahəsini, otaqlarının sayını göstərən layihə-plan kifayət deyilmi?”
Hətta “plan-cizgi”ni də tələb etmək vətəndaşa problem yaratmaqdır. Çünki icra hakimiyyətinin sərəncamı bu “plan-cizgi” və sair sənədlər əsasında verilir. Qeydiyyat orqanı”“DƏDRX, vacib bildiyi sənədləri özü də dövlət orqanlarından tələb edib almalı, vətəndaşa rahatlıq yaratmalıdır-bütün dümokratik, sivil, qanuni rejimlərdə olduğu kimi. Tək bir alqı-satqı müqaviləsi qabaqcadan qeydiyyat üçün kifayət etməli, DƏDRX həmin müqavilə üzrə yaranmış mülkiyyət hüququnu qeydə almalıdır ki, bir mənzili bir neçə şəxsə satmaq mümkün olmasın. Bu isə edilmir. Niyəsi hamıya bəllidir...
Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 24 iyun 2009-cu il tarixli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikası ƏMDK yanında DƏDRX haqqında” Əsasnamənin 9.6-cı bəndinə əsasən,
“Bu Əsasnamə ilə müəyyən edilmiş fəaliyyət istiqamətlərinə uyğun olaraq Xidmət qanunla müəyyən edilmiş müddətdə hüquqları dövlət qeydiyyatına almaq, habelə tikintisi başa çatdırılmamış binanın tərkib hissəsi olacaq ayrı-ayrı mənzillərə və ya qeyri-yaşayış sahələrinə mülkiyyət hüququnu və eyni zamanda onun ipoteka ilə yüklülüyünü qabaqcadan qeydiyyata almaq vəzifələrini yerinə yetirir”.
Gürünür, Mülki Məcəlləni hazırlayan bəzi namuslu adamların bu millətə yazığı gəlib və məcəllənin 146.6-cı maddəsini aşağıdakı məzmunda yazıblar:
“Daşınmaz əmlakın və ya ona dair hüquqların daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatı üçün sənədlər natamam olduqda, mülkiyyətçinin razılığı ilə və ya məhkəmə qərarı əsasında dövlət reyestrində qabaqcadan qeydiyyat aparıla bilər”.
Aparıla bilərmi?Yox, əlbəttə, yox!
Mülki Məcəllənin 146.6-cı maddəsindən görünür ki, hətda sənədlər natamam olduqda belə,”qabaqcadan qeydiyyat aparılmalıdır” ki, indiki kimi 1 mənzilin bir neçə nəfərə satılması mümkün olmasın.
Qanunun bu tələbinə nə DƏDRX-də, nə də məhkəmələrdə əməl edilir. Ona görə ki, DƏDRX tələb edir ki, bu ”qeydə alma” ilə binanı tikən sahibkarlar məşğul olsun, alıcı-vətəndaşlar yox. Sahibkarlar isə milyonlarla rüşvət verməsinlər deyə, tikintiyə icazə verilməsi barədə sərəncamı aldıqdan sonra tikintini aparır və qanuna uyğun olaraq da vətəndaşlarla ”alqı-satqı müqaviləsi” bağlayırlar. Sahibkarlar qanuna tam uyğun hərəkət edirlər. Lakin DƏDRX planlaşdırılan yığımı icra edə bilmədiyi üçün, yuxarıda qeyd etdiyim ”Daşınmaz Əmlakın döövlət reyestri haqqında qanunun 17.3-cü maddəsində göstərilən sənədləri bəhanə edərək, Mülki Məcəllənin isə 146.6-cı maddəsinə əməl etməyərək, vətəndaşlara “qabaqcadan qeydiyyatdan imtina barədə” məktublar paylamaqla, bir yandan indiki cinayətkarlığa şərait yaradır, digər tərəfdən də vətəndaşları məhkəmə qapılarına, Mirzə Tağızadə kimi hakimlərin çirkin niyyətlərinə qurban olmağa məhkum edir.
Oxuculardan üzr istəyərək, öz şəxsi işimdən bir nümunə gətirəcəyəm.
2011-ci ildə mənzilim “söküntüyə düşdü”. ”Atlant -İnşaat” MMC ilə aramızda 25 yanvar 2012-ci il tarixli 17/112 saylı müqavilə imzalandı və orada göstərildi ki, mən öz mənzilimi “Atlant-İnşaat” MMC-yə verirəm, o da mənə əvəzində tikintisi başa çatdırılmış, lakin dövlət komissiyası tərəfindən istismara hələ qəbul edilməyən binada mənzil verir. Yəni mənə verilən mənzilin haqqı barter yolu”“dəyişmə ilə ödənilib.
Qabaqcadan qeydiyyat üçün DƏDRX-in Bakı Ərazi İdarəsinə müraciət edərək aşağıdakı sənədləri ərizəmə əlavə etdim:
-“Mənzil alqı-satqısına və zaminliyə dair” müqavilənin surəti,
-Şəxsiyyət vəsiqəsinin surəti,
-Binanın eskiz layihəsindən çıxarış,
Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti Məmarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsi tərəfindən verilmiş İnşaat Pasportunun surəti,
-Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının 14.03.2002-ci il tarixli 181 saylı sərəncamın surəti,
Sizcə, ”qabaqcadan qeydiyyat” üçün başqa bir sənədə ehtiyac varmı? Düz fikirləşirsiz, ”Fonda keçirəcəkləri sənədləri” əlavə etməmişdim.
Xəyalə Mərdanova imzası ilə cavab aldım: ”Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 17.3-cü maddəsinə əsasən mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı üçün əsas hüquq əldə edənə kreditin verilməsi (???), .... bina sahibinin ... hesabına kreditin köçürüləcəyi haqqında müqavilə, yaxud hüquq əldə edən tərəfindən ... sənəd mənzil sertfikatdır. Bu sənədləri təqdim etdikdən sonra ... . Yəni, get məhkəməyə. Yəni, rüşvət verməsən, qanuna əməl etməyəcəyik.
Mən də İlham Əliyevin korrupsiyaya qarşı 2011-ci ilin fevralından-ərəb baharından başladığı çox amansız mübarizəyə sadəlövcəsinə inanaraq, rüşvət verməmək qərarına gəldim. Hətta bu barədə prezidentin elektron poçtuna da məktub göndərdim, məlumat verdim.
2 saylı Bakı İnzibati”“İqtisadi Məhkəməsinə müraciət etdim. Məhkəmədə hərtərəfli, qızğın araşdırma getdi.
DƏDRX”“in nümayəndəsi dedi:
-Mənzilin tam dəyərinin ödənilməsini təsdiq edən arayış ərizəyə qoşulmayıb.
Dedim: -Alqı-satqı müqaviləsində yazılıb ki, mən mənzilimi verib, dəyişmə yolu ilə bu mənzili almışam.
Dedi:-Qanun tələb edir ki, sizə kredit verilməsi barədə müqavilə təqdim etməlisiz.
Dedim:-Nə kredit, hansı kredit, mən niyə kredit götürməliyəm? Kredit mənim nəyimə lazımdır?
Dedi:-Qanun tələb edir ki, götürdüyünüz krediti bina sahibinin hesabına köçürüləcəyi haqqında müqavilə təqdim edəsiniz.
Dedim:-Ay yoldaş, nə kredit, nə müqavilə? Mən 600 kvadrat metrlik evimi, obyektlərimi vermişəm, söküb yerində 16 mərtəbəli bina tikib, milyonlar qazanıblar.
Dedi:-Mənzil sertifikatı təqdim etməlisiniz.
Dedim:-17.1-ci maddədə belə bir sənəd nəzərdə tutulmayıb.
Dedi:-17.3-də tutulub.
Dedim:-Siz bu günədək” mənzil sertifikatı “adlı sənəd görmüsünüzmü? Məhkəməyə nümunə kimi təqdim edə bilərsinizmi?
Dedi:-Görməmişəm və təqdim edə bilmərəm. Ancaq qanuna əməl etmək hamının borcudur.
Dedim:-Mənzil sertifikatı nə üçündür?
Dedi:-Mənzilin tam dəyərinin ödənilməsini sübut etmək üçün.
Dedim:-Bu barədə müqalivədə göstərilib ki, alıcının borcu yoxdur. Ev verib mənzil almışam.
Dedi:-Qanun müqəddəsdir, ona əməl etmək borcumuzdur. Qanun mənzil sertifikatı tələb edir.
Dedim:-Müqəddəslik təkcə 17.3-ə aiddir, yoxsa Mülki Məcəllənin 146.6-cı maddəsinə də? Orada göstərilir ki, hətta sənədlər natamam olduqda qeydiyyat aparıla bilər.
Dedi:-“aparıla bilər”deyir qanun, ”aparılmalıdır”-yox. Biz də apara bilmərik.
Dedim:-Möhtərəm hakim, İPM-nin 13-cü maddəsinə əsasən, proses iştirakçılarına yardım etməyə borclusuz. Mənə kömək edin, xahiş edirəm, mən nə etməliyəm?
Hakim:-Mənzilin haqqının tam ödənilməsi barədə ayrıca arayış təqdim edə bilərsinizmi?
Dedim:-Onu da təqdim etmişəm, iş materiallarına əlavə edilib və cavabdehə də təqdim etmişəm.
Dedi(Hakim):-Kifayətdir. ....
2 saylı Bakı İnzibati İqtisadi Məhkəməsi iddiamı təmin etdi və ”qabaqcadan qeydiyyat”aparmaq vəzifəsini DƏDRX-in Bakı Ərazi İdarəsinə tapşırdı. Həmin Qərarın 3-cü səhifəsində, yuxarıdan birinci abzasda yazılır: ”İş materiallarına əlavə edilmiş, 07.09.2012-ci il tarixdə təsdiq edilmiş, ”Atlant İnşaat”MMC tərəfindən verilən maliyyə arayışından görünür ki, ...Məmmədov Qurban Cəlal oğlu tərəfindən bütün öhdəliklər icra edilmiş ... Heç bir maliyyə öhdəlikləri yoxdur”.
Mən 04 iyun 2013-cü ildə həbs edildim. 28 avqust 2013-cü ildə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin hkimi Tağızadə Mirzə Nəsib oğlu (sədr), Mustafayev Nurəddin Yusif oğlu və Abıyeva Kəmalə Nəbi qızı DƏDRX-in Bakı Şəhər Ərazi idarəsinin apellyasiya şikayəti əsasında 2 saylı İİM-nin Qərarını ləğv etdi və Qərarın 4-cü səhifəsində yuxarıdan 4-cü abzasda göstərdi: ”..Birinci İnstansiya Məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş işin həqiqi hallarından görünür ki, ...əmlakın dəyəri tam şəkildə ödənilmişdir”.
Elə həmin səhifənin sonki cümləsində Mirzə Tağızadə yazır: ”ərizəyə mənzilin və qeyri-yaşayış sahəsinin tam dəyərinin ödənilməsinə dair maliyyə arayışı və ya mənzil sertfikatı əlavə olunmamışdır”.
Təbii ki, bu hərəkəti ilə Mirzə Tağızadə öz əxlaqına uyğun olaraq, ”təndir istiykən mən də yapım” prinsipini rəhbər tutub, Qurban Məmmədova pislik etməklə “malades” qazanmaq istəyib. Kimsə ailəsini müxalifətçilərin hesabına dolandırırsa, ”nə mutlu müxalifətə”! Ancaq axı hər şey müxalifətlə bitmir...
Bu gün yüzlərlə vətəndaşımızın zərər çəkməsi, onlarla da iş adamının dələduz damğası ilə məhkum edilməsi göstərir ki, qanunda göstərilən “qabaqcadan qeydiyyat”ın şərtlərinə DƏDRX-də əməl edilmir və nəticə göz qabağındadır; mirzələr, tağızadələr də ailələrini dolandırmaqda.
P.S.
Ali Məhkəmənin hakimi hörmətli İlqar Dadaşov Mirzə Tağızadənin qərarını təsdiqləyib. Hörmətli İlqar Dadaşovun nəzərinə çatdırım ki, alqı-satqı müqaviləsində alıcıların, yəni mənim borcum olmadığı göstərildiyi üçün, DƏDRX-ə təqdim edilən 09/ 03/2012 tarixli ilkin ərizəmə maliyyə arayışı qoşmamışdım. Ancaq mən o məhkəməyə DƏDRX-in imtina məktubundan yox, hərəkətsizliyindən-vaxtında cavab verməməyindən şikayət etmişdim. Məhkəmənin gedişində isə, DƏDRX imtina məktubu verəndə mən imtinanın səbəbini bildim və İPM-nin 12.2-cimaddəsinə uyğun olaraq onların tələb etdiyi maliyyə arayışı da məhkəməyə şəxsən, cavabdehin özünə poçtla, nümayəndəsinə isə məhkəmədə təqdim edildi!
Mən İPM-nin 33.2-ci maddəsinə əsasən,”hərəkətsizliyə qarşı iddia” qaldırmışdım. 2 saylı Bakı İnzibati İqtisadi Məhkəməsi də qanunun tələblərini əsas tutaraq və Mülki Məcəllənin 146.6-cı maddəsinə uyğun olaraq iddiamı təmin etmişdi. Həmin maddəyə əsasən, ”daşınmaz əmlakın ... sənədlər natamam olduqda, ... məhkəmə qərarı əsasında ...qeydiyyat aparıla bilər ”.
Hörmətli İlqar Dadaşov və dostları da Mirzə Tağızadəyə qoşularaq pis bir təcrübə yaratdılar.Təəssüf, çox təəssüf ki, Akif müəllim də bu çirkaba bulaşdı.Təkrar edirəm; söhbət müxalifətçi Qurban Məmmədovdan getmir. Qanunlara əməl etməmək nəticəsində indiki dələduzluq cinayətləri və vətəndaşların aldadılması uğurla davam edəcək...
